Open Grid

Twój kredyt mieszkaniowy

Przeglądając oferty banków, oglądając reklamy w telewizji można ulec złudzeniu, że uzyskać kredyt mieszkaniowy jest dużo łatwiej i przyjemniej niż robić zakupy w spożywczym.

W efekcie potencjalny kredytobiorca ma wrażenie, że dostanie kredyt z pocałowaniem ręki. Wywindowane ceny nieruchomości w Warszawie potrafią jednak ostudzić zapędy potencjalnych kupujących - zdolność kredytowa przeciętnego Kowalskiego nie jest niestety zbyt wysoka. Przy obecnej sytuacji na rynku średnia krajowa nie wystarczy nawet na małą kawalerkę w którymś z dużych miast. Dlatego najczęściej podejmuje się w spół kredytowanie z małżonkiem, partnerem życiowym, rodzicem (o ile jego wiek na to pozwala), a nawet z kimś znajomym. Bardzo istotną informacją jest to, że jeśli przystępujemy z kimś starszym od nas do kredytu wtedy do liczenia zdolności kredytowej bierze się pod uwagę wiek starszej osoby. I wtedy owszem zdolność może być, ale okres spłaty rat kredytu skraca się dramatycznie i rata może okazać się zabójstwem dla naszego portfela.

Jeśli prowadzimy działalność gospodarczą jako dodatek do pracy zawodowej, to najczęściej (jeśli jest to firma młoda o małym pułapie dochodów) lepiej poszukać banku, który nie będzie miał takich punktów w formularzu. Przyznanie się do prowadzenia firmy sprawia, że musimy dostarczyć o wiele więcej dokumentów (w tym zwyczajowe zaświadczenia o niezaleganiu zarówno z US jak i z ZUSu, co oczywiście jeszcze bardziej wydłuża nam procedurę przyznawania kredytu mieszkaniowego). Oczywiście fakt prowadzenia działalności gospodarczej również można wykorzystać na naszą korzyść, gdyż sami decydujemy w pewnym sensie jak bardzo zmniejszymy nasze dochody kosztami w okresie branym przez bank przy ocenie zdolności kredytowej

Dodatkowe informacje o tym jak banki liczą zdolność kredytową opowiada przedstawicielka OpenFinance:

Nie ulega jednak wątpliwości, że banki agresywnymi kampaniami "ŁATWYCH" KREDYTÓW próbują zapędzić nas w ślepą uliczkę konsekwencji i zaangażowania. Gorączka mieszkaniowa przypomina polowanie na spragnione zwierzęta przy wodopoju. Nie każdy ma czas na wędrówki po bankach, więc trzeba nakłonić Kowalskiego, żeby przyszedł akurat do nas, bo prawdopodobieństwo, że po kredyt mieszkaniowy pójdzie dalej spada wtedy diametralnie.

Wygodni poszukiwacze kredytu mieszkaniowego zapewne udadzą się na wizytę do doradcy kredytowego np. Expandera, OpenFinance, czy Golden Egg. Bardzo miła i pouczająca pogawędka z konsultantem w biurze firmy doradczej kończy się zawsze prawie tak samo. Każdy z kim nie rozmawiałem otrzymuje od doradców tę samą ofertę dwóch banków. Wiadomo, że każdy chce zarobić, w związku z czym doradcy nie wybierają banku który tak naprawdę jest dla nas najlepszy, a raczej taki który będzie w miarę pasował do naszych potrzeb, a da jak największą prowizję. Dlatego też lepiej jednak jest poświęcić chwilę czasu i poszukać dodatkowych ofert samemu.

Szukanie na własna rękę jest czasochłonne i wymaga od nas paru spotkań zamiast jednego. Nie zmienia to jednak faktu, że doradcy w banku mają większą wiedzę o swoich produktach niż standardowy doradca kredytowy z jednej z wyżej wymienionych firm. Na spotkanie umawiamy się przez telefon lub wysyłając formularz internetowy przez stronę z prośbą o kontakt. Zazwyczaj banki oddzwaniają szybko i udzielają wstępnej informacji telefonicznie by sprawdzić czy mamy wstępną zdolność kredytową i by wiedzieć czy spełniamy wymogi stawiane przez dany bank.

Więcej możliwości wyboru i uzyskania kredytu mamy w ofertach dostępnych w sieci bez konieczności marnowania czasu na dojazdy by dowiedzieć się tego samego, co jest napisane w każdej ofercie. Pamiętajmy, że bezpośrednio z bankiem możemy dużo więcej ugrać - naprawdę da się negocjować dobry kredyt mieszkaniowy! Poniżej przedstawiam listę ciekawych ofert kredytów mieszkaniowych. Warto wypełnić wnioski by bezpośrednio umówić się z przedstawicielem banku.

Po zebraniu ofert pozostaje nam zastanowienie się i dokonanie wyboru. Parę istotnych punktów które należałoby wziąć pod uwagę.

• Franki czy złotówki? przed tym dylematem staje większa część kredytobiorców. Część z góry nie ma tego problemu, ponieważ zdolności kredytowe są zdecydowanie większe w złotówkach i kredyt mieszkaniowy we frankach może się okazać dla nas najzwyczajniej w świecie za mały. Dlaczego? Od lipca 2006 banki dając komuś zdolność kredytową we frankach, sprawdzają czy byłby w stanie spłacić taki kredyt ale oprocentowany jak w złotówkach. Jednak na chwilę obecną nadal bardziej opłaca się kredytowanie we frankach, niestety jednak stopy procentowe idą intensywnie w górę dlatego bardzo ważny jest dla nas punkt następny
  

• darmowe przewalutowanie - decydując się na konkretny bank upewnijmy się w każdym momencie możemy dokonać przewalutowania np. w momencie gwałtownego wzrostu franka na złotówki i czy nie ma ku temu czynników ograniczających

• szybsza spłata kredytu - ideałem by było gdyby można było spłacać od razu więcej bez dodatkowych opłat, część banków ma taką możliwość część stawia ograniczenia w postaci np. 3 letniego okresu w którym szybsza spłata kredytu obciążona będzie 5% opłatą manipulacyjną. Jeśli mamy pewność, że nasze zarobki będą rosły, dostaniemy większy zastrzyk gotówki który chcemy władować w kredyt, upewnijmy się czy mamy taką możliwość za darmo

• okres kredytowania - 15? 20? 30 a może 45 lat? Jeszcze do niedawna górną granicą był wiek 30 lat, jednak wraz z astronomicznym wzrostem cen nieruchomości i faktem, że mało kogo zaczęło być na nie stać, banki zdecydowały się na wydłużenie czasu kredytowania. Oczywiście należy liczyć się z faktem, że osoba 50letnia ma małe szanse na uzyskanie aż tak długiego kredytu (banki starają się jako górną granicę spłaty brać statystyczny wiek emerytalny danej osoby) i standardem dla niej będzie 15, a maksymalnie 20 lat. Jeśli kredytobiorca jest osobą młodą opłaca mu się wydłużenie okresu ze względu na to, że często zarobki nie pozwalają na wyśrubowaną ratę miesięczną. Po podniesieniu się zarobków można kredyt spłacić szybciej lub wystąpić o skrócenie okresu kredytowania i zwiększenie raty.

• oprocentowanie - większość kredytów dostępnych na rynku są to kredyty o zmiennej stopie oprocentowania. Oznacza to, że rata naszego kredytu może rosnąć lub maleć w zależności od określonych czynników. W skład oprocentowania kredytu wchodzą dwie rzeczy:
  - marża dla banku - zazwyczaj 1-3%
  - tzw. stawka WIBOR (jest to cena pieniądza na polskim rynku międzybankowym, współczynnik dla kredytów złotówkowych) lub LIBOR (stopa procentowa depozytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie, współczynnik dla kredytów w dolarach lub frankach szwajcarskich).Bardzo ważne jest to by na umowie było wyraźnie napisane ile wynosi marża, a ile stawka. Część banków posługuje się wartością łączoną ustalaną na podstawie decyzji zarządu, przez co oprocentowanie oferowane przez nie może być stosunkowo niskie i atrakcyjne, by w pewnym momencie zostać zdecydowanie podwyższone przez zarząd.
• raty stałe czy malejące? - pytanie jakie tutaj musimy sobie zadać to "na co tak właściwie pozwalają nam nasze dochody". Raty malejące charakteryzują się tym, że są początkowo wysokie, po czym odpowiednio zmniejszają się w raz z upływem lat. Raty równe są to raty w każdym miesiącu prawie takie same i przez kilkanaście lat są niższe niż raty malejące. Zaletą rat malejących jest to, że początkowo spłaca się więcej kredytu dzięki czemu odsetki będą znacznie mniejsze. Większość kredytobiorców o średnich zarobkach wybierze raty stałe gdyż nie będą w stanie podołać wysokiej racie malejącej. Raty malejące zaś polecane są osobą o wysokich dochodach, które mają świadomość, że ich zarobki się zmniejszą np. ze względu na przejście na emeryturę.

• konto bankowe - większość banków wymaga w momencie wzięcia u nich kredytu posiadania także konta w takowym banku, co oczywiście wiąże się z miesięczną opłatą za prowadzenie rachunku. Wiadomo również że bank w którym mamy konto i regularnie wpłacamy pieniądze będzie nam zdecydowanie bardziej przychylny niż bank nie znający naszej historii wpłat. Dlatego jeśli jesteśmy zadowoleni z usług naszego banku porównajmy jego ofertę z innymi dostępnymi na rynku

Dodatkowe opłaty z którymi należy się liczyć przy wzięciu kredytu:

• Prowizja banku - banki pobierają opłatę za przyznanie kredytu. Zazwyczaj 0,5 - 1,5%

• Opłata za rozpatrzenie wniosku - do 100zł, ale w części banków rozpatrzenie jest za darmo

• Ubezpieczenie - banki wymagają ubezpieczenia przy niskim wkładzie własnym, jak i w sytuacji w której kredyt bierze tylko jedna osoba, prowizja naliczana jest w systemie rocznym i jest ustalona przez bank, najczęściej 0,8-1,2%/rok

• Weksel - w momencie wzięcia kredytu bank wymaga podpisania weksla na kwotę kredytu. Standardowa oplata dla kredytu w wysokości 100 tys. to 100 zł

Na koniec dla przestrogi kilka porad dla potencjalnych kredytobiorców kupującym na rynku pierwotnym:

• Koniecznie sprawdź w standardowej taryfie opłat danego banku koszty operacji związanych z obsługą kredytu, a przede wszystkim koszty przelewu transz itd. itp. (tu są często ukryte duże koszty, który nie widać w umowie kredytowej)
  

• Czas działa na Twoją niekorzyść - zawsze upewnij się, że transzę wychodzą na czas. Developerzy potrafią zrobić wiele, żeby w okresie gorączki sprzedać Twoje mieszkanie komuś innemu drożej - wiele osób tak ucierpiało bo np. spóźniło się kilka dni z przelewem transzy i ich umowa została rozwiązana.
  

• Pilnuj terminów. Nie wierz nigdy, że dostaniesz decyzję w sprawie kredytu, jak reklamują niektóre banki, "kredyt mieszkaniowy w 3 dni" - to po prostu niemożliwe
  

• Nie licz, że Twój przydzielony konsultant wszystko za Ciebie załatwi i dopilnuje - potrafią naprawdę zawalić sprawę czasami jeżeli się nie dopilnuje osobiście
  

• Dopilnuj nawet osobiście, aby developer podpisał odpowiednie dokumenty bankowe.
  

• Spłacaj raty na czas by uniknąć nieprzyjemności i ew. odsetek za zwłokę.
  

• Jeśli zostaje Ci odrobina gotówki pomyśl o funduszu inwestycyjnym, odkładanie małych kwot przez np. 15 lat pozwoli Ci po tym okresie szybciej spłacić zaciągnięty kredyt.
  

• Umowę notarialną warto podpisać wcześniej - dzięki temu jesteśmy bardziej zabezpieczeni przed wybrykami developerów.